Les erreurs à ne pas faire dans l’immobilier ! Belgique (Bruxelles, Wallonie, Flandre).

Dans cette vidéo, nous allons voir ensemble quelles sont les erreurs à ne surtout pas faire dans l’immobilier.  

1) La première erreur à ne pas faire c’est d’acheter le premier bien venu. Si c’est ton premier investissement, je t’invite à faire beaucoup de visites et à comparer les biens avant de prendre ta décision. Il ne faut surtout pas se contenter d’une visite, avoir un coup de coeur et acheter sans avoir pris le temps de bien tout analyser.

2) Deuxième erreur, la situation du bien. L’emplacement c’est une règle d’or à ne pas négliger ! Imaginons que tu aies l’occasion d’investir dans une grande ville, au centre, près de commerces, d’écoles et de moyens de transport ou alors imaginons que tu aies la possibilité d’investir dans un petit village à côté d’une grosse société qui recrute pas mal de personnes. A ton avis, quel sera le choix le plus judicieux ? Evidemment, je te dirai que le meilleur investissement est celui en ville. Pourquoi ? Parce que si un jour l’usine ferme, la majorité des personnes qui travaillaient dans cette usine vont quitter la ville et mettre leur bien en vente. Tu vas donc te retrouver avec un bien difficilement exploitable. C’est pourquoi l’emplacement est capital.

3) Troisièmement, acheter un bien plus cher que le prix du marché. Il est impossible d’acheter un bien plus cher que le prix du marché et de faire un bon investissement rentable. C’est à l’achat qu’on gagne de l’argent. Par exemple, si après 1 ou 2 ans tu dois revendre un bien que tu as acheté plus cher que le prix du marché, tu le revendras peut-être à la perte, tu ne récupéreras peut-être même pas ton argent. Si tu mets le bien en location, il te sera difficile de rembourser tes mensualités avec l’argent du loyer.

4) La quatrième erreur se fait au niveau du financement. Tu vas avoir la possibilité de choisir le nombre d’années pour ton financement, n’hésite pas à prendre la durée la plus longue. Pourquoi ? Parce que cela te permettra d’avoir une plus petite mensualité et avec le loyer que tu percevras, tu pourras rembourser ton crédit et tes autres frais mais aussi dégager du bénéfice.

5) Cinquième erreur, le cash flow. Le cash flow correspond à ce qu’il va te rester à la fin du mois ou à la fin de ton année une fois que tu as payé ton crédit et toutes tes charges, y compris les assurances, les taxes, la fiscalité,… Tu peux donc avoir un cash flow positif ou négatif. Evidemment le but est qu’il soit positif et pour cela, tu dois bien calculer ton investissement, choisir la durée la plus longue, acheter au bon prix, savoir ce que tu devras payer en charges, connaitre tous tes frais pour pouvoir décider si c’est un investissement rentable ou pas.

6) Sixième erreur, acheter un déficit. C’est à dire, acheter un bien et à chaque fois que tu perçois ton loyer, tu dois encore mettre de l’argent de ta poche pour payer ton crédit. Par exemple, tu loues un appartement à 600€ et tu as un crédit à 800€, tu as là 200€ de déficit sans compter toutes les charges que tu auras à côté. Evidemment, ce n’est pas un bon investissement. Si tu veux être un investisseur immobilier, le but c’est de gagner de l’argent !

7) Septième erreur, ne pas bien estimer le prix des travaux de rénovation. N’hésite pas à prendre un professionnel qui pourra estimer le prix des travaux le plus justement possible, fais venir plusieurs entrepreneurs, plusieurs corps de métier, tu ne peux pas te louper sur cette étape. Imagine par exemple que tu ne consultes pas de professionnel et que tu estimes qu’avec 10000-15000€ tu auras assez pour rénover l’appartement. Une fois commencé, tu auras peut-être beaucoup plus de travaux à faire et tu devras débourser plus d’argent, ce que tu n’avais pas préalablement budgétisé. Tout cela n’ira pas dans tes calculs de rentabilité. Fais attention à bien budgétiser tes travaux.

8) Huitième erreur, manquer d’épargne. On te dira qu’il est possible d’acheter un bien sans avoir de l’argent de côté mais imaginons que ton locataire parte ou si tu n’arrives pas à mettre directement ton bien en location, comment vas-tu payer ton prêt sans un peu d’argent de côté ? Tu peux aussi avoir des travaux durant la location et il faut de l’argent pour ça. Je te conseillerai d’avoir 6mois de loyer de côté.

9) Neuvième erreur, la fiscalité. Si déjà tu as acheté en dessous du prix du marché et que tu dégages un cash flow positif, c’est une bonne chose. Ce qu’il te reste à faire c’est de voir quelle sera la meilleure fiscalité. Cela dépendra de plusieurs facteurs; tes revenus, ton bien, comment tu vas exploiter ton bien,… c’est à toi de voir comment l’optimiser. Encore une fois, n’hésite pas à aller voir des professionnels qui vont t’aider à optimiser ton investissement. Savoir s’entourer des bonnes personnes est un point important.

10) Dixième erreur, les assurances. Je ne sais pas si tu es au courant mais il est possible en Belgique de prendre une assurance loyer impayé avec assistance juridique. Imagine qu’un locataire ne te paye plus son loyer durant plusieurs mois et que tu n’as pas d’argent de coté. L’assurance te permettra d’avoir une assistance juridique et d’avoir quelqu’un qui prend le relai pour le loyer. Il faut compter autour de 4% du loyer pour le prix de l’assurance.

Voila, j’espère que tu as apprécié la vidéo, j’ai essayé de te donner un maximum d’informations, n’hésite pas à y réfléchir avant d’agir et de faire les bons choix.

décembre 3, 2017

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